潮映万象轩效果图

“现在热门板块的改善房源越来越难买到了，面积越做越大，总价越来越高，房源数量却越来越少。”瑶瑶自从前两年升级做妈妈后，全家就一心想在优质地段买套139m2左右、总价700万元以内的改善房源，但摇了两年也没摇中。最近，她发现心仪的楼盘户型越做越大，改善的总价门槛大幅提升，“很多改善盘的总价开始超出我的预算了，但就算咬咬牙去摇，依然摇不中。”

(资料图片仅供参考)

的确，今年杭州楼市有个明显的变化，在优质地段，纯大户型的改善楼盘显著增加，不少楼盘的起步户型就超过了160m2。

起步户型超160m2的楼盘

今年突然大幅增加

说起杭州的大户型，可以说是经历了一个轮回。曾经，杭州的改善市场流行的就是大户型。

以南星桥豪宅区为例，10多年前的金色海岸、阳光海岸、蓝色钱江，清一色主打大户型，金色海岸算是杭州精装大平层的鼻祖，主打200m2以上的大平层，阳光海岸更是设计了380m2的平层和480m2的跃层。

然而，2014年的楼市低谷严重打击了开发商的信心，当时高总价的大户型房源根本无法动弹。自那以后，对于推出纯大户型，开发商普遍谨慎，而是把现金流看得更重，因而即便是限价69800元/m2的豪宅楼盘，也有不少中小户型。

豪宅价位的翡翠海岸、上品以及御品，面积基本定位在120m2~160m2，御品最小面积甚至做到了116m2。即便是设计了大户型，开发商也相对保守，不敢做得过大，如前两年的壹品，最大面积也就200m2刚出头。

在一些不愁卖、中签率仅10%左右的热门板块，前两年开发商同样不敢设计纯大户型。一房难求的亚运村，入门级“小户型”仅105m2。热销的文晖板块改善大盘锦尚和品府，也设计了非常多113m2、120m2这样的刚改户型。

不过近几年，随着改善需求的释放，大户型的比例在逐年提升。克而瑞数据显示，2020年140m2以上户型占全市新房成交(不含富阳、临安)的14%，2022年这个比例上升至18%。2022年180m2以上户型成交占7.8%，2020年该比例仅为4.5%。

今年的变化更加明显，对于限价之下的热门板块改善房源，开发商开始放弃大户型和中等面积户型的组合，更激进地推出纯大户型产品。

钱报美好生活研究院数据显示，当前杭州在售、待售的楼盘中，有17个楼盘的主力户型为160m2起步。其中，IFC、潮映万象轩、潮映华岸府、揽潮华庭、馥源庭、望小河云庄等项目还设置了超过300m2的大户型，由滨江开发的揽潮华庭更是设计了清一色362m2的超大户型。

钱江新城二期板块的潮映万象轩和潮映华岸府，户型面积起步就是208m2，最大面积达到335m2。就连限价46000元/m2的钱江世纪城板块，SKP边上的杭承府项目，也将户型统一设计成210m2以上，这在板块内非常罕见。

设计纯大户型房源

可节省数千万元

如今杭州的新房大部分是限价房源，均价固定，总建筑面积固定，因而不管设计成大户型，还是不同面积段的户型混搭，卖房子的总收入是确定的。相对而言，面积小一点、总价低一点的热门楼盘，会更抢手。

但开发商为什么开始改变策略设计纯大户型呢？

潮新闻.记者采访了多家房企，得到的答案是：做大户型可以节省成本。这笔账该如何测算？

众所周知，一个楼盘的总建筑面积是确定的，大户型越多，小区总户数越少，与之对应的车位数量也相对减少。“这样只挖一层地下车库就能满足车位配比，少挖一层地下室就能省下几千万元的成本。现在开发微利时代，这笔钱可不是小数目。”一位开发商人士表示，现在做大户型本质上就是控制成本。

“现在开发商的利润都在车位里，不少楼盘都在为如何卖出车位而发愁。如果是小户型为主的楼盘，通常来说投资客较多，车位就会剩下很多。相较之下，小区规划为纯大户型，本身购入门槛就高，居住的人群对车位需求也更高，利润就有保障。”一位杭州头部房企营销负责人坦言。

此外，设计成纯大户型，还能节省一部分建安和精装修成本。

“装修最花钱的就是厨房，其次是卫生间。假设面积为180m2，做两套90m2小户型，需要设计更多厨房和卫生间，成本自然就高了。”另一家本土房企的营销总举例说，限价之下，同样是3000元/m2的精装修标准，大户型的品质往往会比小户型好得多，这就是成本和造价导致的。

有的房企还依靠装修加装包增加收入，而纯大户型的改善客户对装修要求更高，也更有动力购买提升品质的加装包。

纯大户型集中在热门板块

需求旺盛，不愁卖

户型做大了，但房子如果卖不出去，很容易砸在手里，利润最大化也无从谈起。

但记者发现，目前市面上设计纯大户型的楼盘基本集中在热门的改善板块。换言之，这些都是红盘，本身不愁卖。

据统计，这些以大户型为主的楼盘，绝大部分集中在钱江新城二期、钱江世纪城、江河汇、申花等热度很高的改善板块，剩余的一些也位于采荷、大关、桥西等传统的市中心板块。举例来说，总价千万级的IFC最近一次开盘中签率仅为2.29%，E类人才也需社保顶格；同样价格的馥香园中签率一直也在10%左右，总价越高，中签率反而越低。

“对房企来说，还有一个‘营销安全边界’的概念。以申花板块5.5万元/m2的限价为例，如果做140m2户型，总价在750万~800万元，那同类竞品就太多了，既可以是全市范围内面积更大的新房，或者是同地段、同配套但学区更好的二手房。如果把户型做得更大，便能一次性抓住地段、面积、产品等多个营销关键点，以此抓住客户。”一位在杭央企营销负责人直言，杭州的改善购房者比较挑剔，有一种“既要又要还要”的心态，如果在产品上能同时满足他们的多种需求，购买力也相当惊人。

在开发商看来，杭州主城区的优质改善地块正变得越来越稀缺，而改善的需求却很旺盛。一位负责产品研发的开发商人士说：“大户型的市场需求远比想象中来得大，这也给了我们信心。”

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